什么是 TDSR？
TDSR（总偿债率）将你的每月债务偿还总额限制在税前月收入的 55% 以内。这是新加坡金融管理局（MAS）于 2013 年 6 月推出的规定，用以防止过度借贷，并于 2021 年 12 月由 60% 收紧到 55%。新加坡所有房贷——无论是银行贷款还是 HDB 贷款——都必须先通过 TDSR 才能获批。
简单来说：把你每月所有的债务（房贷、车贷、信用卡、个人贷款）加起来，总和不得超过你税前收入的 55%。你正在申请的新房贷也算在内，而且银行会用更高的利率做压力测试以保险起见。
TDSR 速查表（2026）
| 规则 | 数值 |
|---|---|
| TDSR 上限 | 税前月收入的 55% |
| 压力测试利率（住宅） | 每年 4.0% |
| 压力测试利率（非住宅） | 每年 5.0% |
| 可变收入折算 | 扣 30%（只算 70%） |
| 最长贷款年限（私宅） | 35 年 |
| 最长贷款年限（组屋） | 25 年（HDB 贷款）/ 30 年（银行贷款） |
| MSR（仅适用 HDB / EC） | 税前月收入的 30% |
最新 TDSR 规则请参考 MAS 官方说明：MAS TDSR 说明
TDSR 计算公式
公式本身很简单，但输入的数据需要特别留意：
TDSR = 每月债务总额 ÷ 税前月收入 ≤ 55%
有两点必须注意：
- 新房贷部分按 4.0% 压力测试利率计算，不是银行实际给你的利率。即使你的实际房贷利率是 3.0%，银行还是会按 4.0% 来检验你的还款能力。
- 可变收入要扣 30%。如果你的月薪是 5,000 新元固定加 5,000 新元佣金，银行只认 5,000 + (70% × 5,000) = 8,500 新元——而非全额 10,000 新元。
实例一：组屋升级买家（双薪家庭）
情况
- 家庭税前总收入：$15,000/月（夫妻均为固定月薪，无可变部分）
- 现有车贷：$800/月
- 信用卡最低还款：$200/月
- 无其他债务
TDSR 余额
- $15,000 × 55% = $8,250/月 最大债务总额
- 现有债务：$800 + $200 = $1,000
- 可用于新房贷：$8,250 − $1,000 = $7,250/月
最大贷款额
按 4.0% 压力测试利率、30 年期计算，$7,250/月可服务的贷款约为 $1,518,000。加上 25% 首付，这对夫妇可以瞄准 ~$2.02M 以下的房产。
实例二：自雇买家
情况
- 自雇，NOA 申报收入：$15,000/月（100% 可变）
- 无现有债务
TDSR 余额
- 扣 30% 后认可收入：70% × $15,000 = $10,500/月
- $10,500 × 55% = $5,775/月 最大债务总额
最大贷款额
按 4.0% 压力测试利率、30 年期计算，$5,775/月可服务的贷款约为 $1,210,000。和上例的双薪家庭税前收入完全一样，但因为可变收入折算，自雇买家少贷大约 30 万新元。这正是佣金制收入者觉得新加坡贷款规则不友善的最大原因。
实例三：清掉车贷的威力（前后对比）
情况
- 单身买家，固定月薪：$10,000/月（100% 固定）
- 车贷：$1,500/月（剩 3 年，未偿余额约 $54,000）
- 信用卡最低还款：$150/月
清掉车贷之前
- $10,000 × 55% = $5,500/月 最大债务总额
- 现有债务：$1,500 + $150 = $1,650
- 可用于新房贷：$5,500 − $1,650 = $3,850/月
- 按 4.0% / 30 年最大贷款额 ≈ $806,000
清掉车贷之后（动用 $54K 现金）
- 现有债务：仅 $150
- 可用于新房贷:$5,500 − $150 = $5,350/月
- 按 4.0% / 30 年最大贷款额 ≈ $1,121,000
启示：花 $54K 清掉车贷可换来约 $315K 的额外贷款额度。对大多数买家来说这是非常划算的取舍——把流动性较差的车辆资产换成更大的房产。前提是这笔现金不需要用作首付。
实例四：固定薪 + 自雇 联名买家
情况
- 配偶 A（受薪高管）：$12,000/月 固定
- 配偶 B（自雇设计师）：$8,000/月 NOA 申报
- 无现有债务
认可收入
- 配偶 A：$12,000 × 100% = $12,000
- 配偶 B：$8,000 × 70% = $5,600（可变收入折算）
- 总认可收入：$17,600/月（实际为 $20,000）
TDSR 余额
- $17,600 × 55% = $9,680/月 可用于新房贷
- 按 4.0% / 30 年最大贷款额 ≈ $2,028,000
- 加 25% 首付，可瞄准 ~$2.7M 以下的房产
启示：合并收入有效，但配偶 B 的可变收入折算"损失"了 $2,400/月。如果配偶 B 能将定存或股票质押 4 年，可通过资产加回规则补回部分差距。
实例五：持有投资房产的 PR 买家
情况
- PR，受薪：$18,000/月 固定
- 现有投资公寓房贷：$4,200/月
- 该公寓的租金收入：$4,500/月 → 按 70% 认可 = $3,150/月（加回收入）
认可收入与 TDSR
- 认可收入：$18,000 + $3,150 = $21,150/月
- $21,150 × 55% = $11,632/月 最大债务总额
- 现有投资房贷：$4,200
- 可用于新房贷：$11,632 − $4,200 = $7,432/月
- 按 4.0% / 30 年最大贷款额 ≈ $1,556,000
启示：现有房产的租金收入有帮助，但只算 70%。另外提醒——PR 购买第二套房需额外支付 30% ABSD，这部分要在 TDSR 之外单独规划现金流。
哪些收入算入 TDSR？
| 收入类型 | 认可比例 |
|---|---|
| 固定月薪 | 100% |
| 佣金、奖金、津贴 | 70%（扣 30%） |
| 自雇 / 自由职业收入 | 70%（扣 30%） |
| 租金收入（现有房产） | 70%（扣 30%） |
| 合格质押资产（锁定 4 年） | 面值 ÷ 48 个月加回收入 |
| 合格非质押资产 | 30% × 价值 ÷ 48 个月 |
哪些债务算入 TDSR？
- 现有房贷（包括投资房产）
- 车贷
- 信用卡最低还款（一般为未偿余额的 3%）
- 个人贷款与装修贷款
- 学生贷款
- 子女教育贷款
- 作为他人贷款担保人的义务
申请前结清或偿还小额贷款——尤其是车贷——可以大幅提高你的房贷额度。
TDSR vs MSR vs LTV — 别搞混
| 规则 | 限制内容 | 适用范围 |
|---|---|---|
| TDSR（55%） | 每月总债务 vs 税前收入 | 所有房贷 |
| MSR（30%） | 仅新房贷月供 vs 税前收入 | 仅 HDB 与新 EC |
| LTV（75%） | 贷款额 vs 房产价值 | 首套房贷，所有房型 |
买私宅时只需满足 TDSR 与 LTV。买组屋或新 EC 时则需同时满足 TDSR（55%）与 MSR（30%）——对组屋升级买家来说，MSR 通常是更紧的限制。
如何提高 TDSR 余额？
- 结清或偿还现有贷款——尤其是车贷，常常吃掉每月 $800–$2,000 的 TDSR 额度
- 清掉信用卡余额——最低还款也算入
- 延长贷款年限——年限越长月供越低，余额越多（私宅最长 35 年，组屋最长 30 年）
- 质押合格资产 4 年——定存、股票或债券质押 48 个月后，按面值 ÷ 48 加回收入
- 提高固定收入比例——尽量把可变奖金转为固定津贴（申请前先和 HR 谈谈）
- 联名申请——加上一位共贷人可以合并两人收入对照 55% 上限
TDSR 与再融资
对现有屋主来说有个好消息：再融资自住房贷不需要符合 TDSR，只要不增加贷款额或套现。这一豁免是为了让屋主可以自由切换银行锁定更低利率，不会因为收入变化或新增债务被卡住。如果你只是再融资，把注意力放在利率上，不必担心 TDSR。
常见问题
新加坡 TDSR 是什么？
TDSR（总偿债率）是 MAS 规定的房贷限制：每月债务偿还总额不得超过税前月收入的 55%，涵盖所有现有债务：房贷、车贷、信用卡、个人贷款、学生贷款。
2026 年新加坡 TDSR 上限是多少？
TDSR 上限是税前月收入的 55%。所有月度债务偿还（包括按压力测试利率计算的新房贷）不得超过这一比例。
TDSR 压力测试利率是多少？
银行按住宅房贷年利率 4.0%（非住宅 5.0%）的中期利率下限来计算 TDSR，确保利率上升时仍然供得起。
哪些收入算入 TDSR？
固定月薪 100% 计入。可变收入（佣金、奖金、津贴、租金）需扣 30%，只算 70%。质押资产可按面值 ÷ 48 个月加回收入。
TDSR 包含哪些债务？
所有月度债务：现有房贷、车贷、信用卡最低还款、个人贷款、学生贷款、装修贷款，甚至他人贷款的担保人义务也算。
TDSR 和 MSR 有什么区别？
TDSR（55%）适用于所有房贷。MSR（30%）只适用于组屋与新 EC，仅限制新房贷月供不超过税前收入的 30%。买组屋或 EC 时两者都必须满足。
如何提高 TDSR 贷款额度？
结清现有贷款（尤其是车贷）、清掉信用卡余额、质押流动资产 4 年、延长贷款年限、考虑联名申请。
再融资需要符合 TDSR 吗？
不需要——只要不增加贷款额或套现，自住房屋的再融资可豁免 TDSR，让屋主可以自由切换银行享受更低利率。
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