什么是 ABSD？
ABSD（额外买方印花税）是新加坡对住宅房产购买征收的税款。新加坡公民购买第一套房产 ABSD 为 0%，第二套为 20%，第三套及以上为 30%。永久居民第一套为 5%，第二套为 30%，第三套及以上为 35%。外国人无论拥有多少房产，一律缴纳 60%。企业（公司、信托）缴纳 65%。
ABSD 于2011年12月推出，旨在为房产市场降温，此后经过多次修订。目前的税率自2023年4月27日起生效，并在2026年继续执行。ABSD 按购买价格或市场价值（以较高者为准）计算，在标准买方印花税（BSD）之上额外征收。
对许多买家来说，ABSD 是仅次于首付款的最大前期支出。永久居民购买 $1.5M 的第一套房产，仅 ABSD 就需缴纳 $75,000。外国人购买同一房产则需缴纳 $900,000。在参观样板房之前，充分了解您的 ABSD 义务至关重要。
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新加坡 ABSD 税率（2026年）
下表为自2023年4月27日起生效的最新 ABSD 税率，适用于新加坡所有住宅房产购买。
| 买家身份 | 第一套房产 | 第二套房产 | 第三套及以上 |
|---|---|---|---|
| 新加坡公民 | 0% | 20% | 30% |
| 永久居民 | 5% | 30% | 35% |
| 外国人 | 60% | 60% | 60% |
| 企业（公司 / 信托） | 65% | 65% | 65% |
资料来源：IRAS — 额外买方印花税 (ABSD)。税率截至2026年4月。
要点提示：
- ABSD 按购买价格或市场价值（以较高者为准）计算。
- 房产套数以购买时名下拥有的住宅房产数量为准 — 不是累计总数。
- 新加坡公民购买第一套住宅房产无需缴纳任何 ABSD。
- 60% 的外国人税率（2023年4月推出）较此前的 30% 大幅提高 — 旨在优先保障本地买家。
BSD（买方印花税）如何计算
在新加坡购买房产还需缴纳 BSD（买方印花税），与 ABSD 分开计算。BSD 按购买价格或市场价值的累进税率计算：
| 价格区间 | BSD 税率 |
|---|---|
| 前 $180,000 | 1% |
| 接下来 $180,000（$180,001 至 $360,000） | 2% |
| 接下来 $640,000（$360,001 至 $1,000,000） | 3% |
| 接下来 $500,000（$1,000,001 至 $1,500,000） | 4% |
| 接下来 $1,500,000（$1,500,001 至 $3,000,000） | 5% |
| 超出部分（$3,000,000 以上） | 6% |
BSD 适用于所有买家，无论国籍。即使新加坡公民购买第一套房产也需缴纳 BSD。
实例分析
以下五个案例展示了新加坡最常见买家情境下的实际印花税影响。
案例一：公民购买第一套房产 $1.5M
买家：新加坡公民，第一套住宅房产，购买价格 $1,500,000
- ABSD 税率：0%（公民第一套房产）
- ABSD 金额：$0
- BSD：1% x $180K + 2% x $180K + 3% x $640K + 4% x $500K = $1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 = $44,600
案例二：公民购买第二套房产 $2M
买家：新加坡公民，已拥有一套住宅房产，购买第二套 $2,000,000
- ABSD 税率：20%
- ABSD 金额：20% x $2,000,000 = $400,000
- BSD：1% x $180K + 2% x $180K + 3% x $640K + 4% x $500K + 5% x $500K = $1,800 + $3,600 + $19,200 + $20,000 + $25,000 = $69,600
案例三：永久居民购买第一套房产 $1.2M
买家：永久居民，在新加坡的第一套住宅房产，购买价格 $1,200,000
- ABSD 税率：5%
- ABSD 金额：5% x $1,200,000 = $60,000
- BSD：1% x $180K + 2% x $180K + 3% x $640K + 4% x $200K = $1,800 + $3,600 + $19,200 + $8,000 = $32,600
案例四：永久居民与公民配偶 — 以公民名义购房
买家：永久居民配偶想购买 $1.5M 的公寓。双方目前均无住宅房产。由公民配偶以个人名义购买。
- 如果永久居民购买：ABSD = 5% x $1,500,000 = $75,000
- 如果公民配偶购买（第一套房产）：ABSD = $0
- BSD（两种情况相同）：$44,600
案例五：外国人购买 $2M 房产
买家：外国国籍（非永久居民、非公民），购买 $2,000,000 住宅房产
- ABSD 税率：60%
- ABSD 金额：60% x $2,000,000 = $1,200,000
- BSD：$69,600（与案例二相同）
如何合法减免或避免 ABSD
以下是几种合法减免 ABSD 的常见策略。这些方法合法、广为人知且普遍使用 — 但各有利弊。
- 先卖后买（产权分离） — 在购买新房之前出售现有房产，新房便作为"第一套房产"计算。这可以免除公民和永久居民 20%/30% 的第二套房产 ABSD。风险在于出售和购买之间的时间差。
- 公民-永久居民夫妇：以公民配偶名义购房 — 永久居民与公民结婚的情况下，可由公民以 0% 的 ABSD 购买第一套房产。永久居民配偶仍可共同签署贷款，以满足 TDSR 收入合并要求。
- 已婚公民夫妇的 ABSD 减免 — 已婚新加坡公民夫妇购买第二套房产后，若在6个月内出售第一套，可申请 ABSD 退还。ABSD 先行缴纳，出售完成后退还。
- 购买商业或工业房产 — ABSD 仅适用于住宅房产。商业房产（商用店屋、工业单位）无需缴纳 ABSD。但这是截然不同的投资类别。
- 外国人：先申请永久居民 — 如果您计划在新加坡购房，获得永久居民身份可将 ABSD 从 60% 降至 5%（第一套房产）— 节省巨大。永久居民申请通常需要6至12个月。
ABSD 规划应在参观样板房之前完成。一旦签署购买选择权（OTP），ABSD 税率将根据您当时的持有状况锁定，事后无法重新调整。
ABSD 与 BSD：有什么区别？
| 特点 | BSD（买方印花税） | ABSD（额外买方印花税） |
|---|---|---|
| 适用范围 | 所有房产购买 | 仅限住宅房产 |
| 计算方式 | 累进税率（1%–6%） | 按全价统一税率 |
| 是否因国籍而异？ | 否 | 是 — 公民、永久居民、外国人、企业 |
| 是否因房产套数而异？ | 否 | 是 — 第一套、第二套、第三套及以上 |
| 公民第一套房产 | 需缴纳 | 0%（无需缴纳） |
| 可退还？ | 否 | 可以，在特定情况下（减免） |
简单来说：所有人都需缴纳 BSD。ABSD 是额外的税层，取决于您的身份和名下拥有的房产数量。公民购买第一套房产的 ABSD 为零 — 只需缴纳 BSD。其他所有人，ABSD 通常是更大的数字。
ABSD 什么时候缴纳？
印花税（BSD 和 ABSD）必须在签署相关文件后 14天 内缴纳 — 通常指买卖合同或行使购买选择权。对于从开发商购买的新盘房产，时间线如下：
- 第0天：您签署购买选择权（OTP）并缴纳订金（通常为购买价格的5%）
- 3周内：您行使购买选择权并签署买卖合同（S&P）
- 签署买卖合同后14天内：BSD + ABSD 必须向 IRAS 缴纳
您的律师会处理印花税申报。款项通过 IRAS 电子盖章系统缴纳。大多数买家使用公积金普通账户（CPF OA）或现金缴纳 ABSD — ABSD 不能包含在住房贷款中。
常见问题
什么是新加坡的 ABSD？
ABSD（额外买方印花税）是新加坡对住宅房产购买征收的税款，于2011年12月推出。税率取决于您的身份（新加坡公民、永久居民、外国人或企业）以及您名下已拥有的住宅房产数量。ABSD 在标准买方印花税（BSD）之上额外征收。
永久居民购买第一套房产的 ABSD 是多少？
永久居民购买第一套住宅房产需缴纳 5% 的 ABSD。以 $1.2M 的房产为例，ABSD 为 $60,000，加上 BSD $32,600 — 总印花税为 $92,600。这 5% 需以现金或公积金缴纳，不可通过住房贷款支付。
永久居民可以避免 ABSD 吗？
永久居民无法免除第一套房产的 ABSD — 5% 的税率必须缴纳。但如果永久居民的配偶是新加坡公民，可由公民配偶以个人名义购房，享受 0% 的 ABSD。对于第二套房产，避免更高税率的唯一方法是在购买新房前出售现有房产，使新房按"第一套房产"计算。
ABSD 可以退还吗？
可以，在特定情况下。新加坡公民和永久居民购买第二套房产后在6个月内出售第一套，可向 IRAS 申请 ABSD 退还（减免）。已婚公民夫妇有额外的减免资格。退还并非自动办理 — 您必须在出售现有房产后6个月内提出申请。
ABSD 什么时候需要缴纳？
ABSD 必须在签署买卖合同（或行使购买选择权）后14天内缴纳。您的过户律师会通过 IRAS 电子盖章系统进行申报。大多数买家使用公积金普通账户或现金缴纳 — ABSD 不可包含在住房贷款中。
2026年外国人的 ABSD 税率是多少？
外国人在新加坡购买任何住宅房产均需缴纳 60% 的 ABSD — 无论第一套、第二套还是更多。此税率于2023年4月从 30% 翻倍至 60%。以 $2M 的房产为例，仅 ABSD 就达 $1.2M，使新加坡成为全球外国人购买住宅最昂贵的市场之一。
BSD 如何计算？
BSD（买方印花税）按累进税率计算：前 $180K 按 1%，接下来 $180K 按 2%，接下来 $640K 按 3%，接下来 $500K 按 4%，接下来 $1.5M 按 5%，超过 $3M 的部分按 6%。所有人都需缴纳 BSD，无论国籍 — 即使公民购买第一套房产也需缴纳。
已婚夫妇可以避免 ABSD 吗？
可以 — 最常见的策略是由名下没有住宅房产的公民配偶以个人名义购房（0% ABSD）。公民-永久居民夫妇可将房产登记在公民配偶名下，以避免永久居民的 5%。已婚公民夫妇购买第二套房产后在6个月内出售第一套，也可申请 ABSD 减免。
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